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 馬光遠(yuǎn)：中國地產(chǎn)泡泡為何大而不破
12月8日，中國社科院發(fā)布了《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》，報(bào)告最引人注目的地方有兩點(diǎn)：一是預(yù)測明年房價(jià)穩(wěn)中有降；二是測算出了中國35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)泡沫率。綠皮書通過對(duì)2010年9月全國35個(gè)大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價(jià)的對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價(jià)泡沫為29.5%，其中有7個(gè)城市泡沫成分占實(shí)際價(jià)格比例在50%以上。
　　有意思的是，12月7日同是中國社科院發(fā)布的《2011年經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》也有兩個(gè)結(jié)論比較醒目：一是認(rèn)為2010年中國房價(jià)上漲幅度為15%，但2011年房價(jià)很有可能報(bào)復(fù)性反彈；二是用房價(jià)收入比衡量中國的房地產(chǎn)泡沫，認(rèn)為今年全國城鎮(zhèn)居民的房價(jià)收入比是8.76，比去年上升了0.46，相當(dāng)于普通城鎮(zhèn)居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。藍(lán)皮書由此判定，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅，房價(jià)上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。
　　同是社科院的報(bào)告，對(duì)明年的房價(jià)，一個(gè)認(rèn)為穩(wěn)中有降，一個(gè)卻認(rèn)為可能報(bào)復(fù)性反彈�？紤]到房價(jià)問題的復(fù)雜性，這種預(yù)測其實(shí)很難說誰對(duì)誰錯(cuò)，但兩個(gè)報(bào)告都承認(rèn)，中國的房地產(chǎn)泡泡，已經(jīng)大到很危險(xiǎn)的程度，但又都不敢輕易對(duì)房價(jià)的下跌給予果斷的預(yù)測，這就是中國式泡泡的最大特色。
　　如果說美國的房地產(chǎn)泡泡是塑料做的，日本的是羊皮做的，則很顯然，中國的泡泡很可能是用全球最堅(jiān)固的皮質(zhì)做的，任憑你吹的再大，其依然具有絕對(duì)的堅(jiān)韌性。之所以堅(jiān)固，當(dāng)然不是說中國房地產(chǎn)泡泡不受經(jīng)濟(jì)規(guī)律的制約，而是說制約房價(jià)的因素很多并非經(jīng)濟(jì)因素。
　　比如今年，在被稱為史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)新政的打擊下，房價(jià)的堅(jiān)挺超乎想象。事實(shí)上，自4月17日國務(wù)院“十號(hào)文”出臺(tái)后，中國房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)預(yù)期的調(diào)控效果，究其原因，還是因?yàn)楦鞣N利益導(dǎo)致的政策乏力所致。
　　無論是4月17日的“十號(hào)文”，還是9月29日有關(guān)部委出臺(tái)的第二波調(diào)控政策，嚴(yán)厲程度實(shí)屬罕見，但對(duì)未來的執(zhí)行力，大家依舊信心不足。兩點(diǎn)可以明證：一是有關(guān)部門明確表示，今年要問責(zé)土地執(zhí)法，但到現(xiàn)在依舊不見問責(zé)的一點(diǎn)跡象；二是國資委明確要求78家央企退出房地產(chǎn)，但迄今進(jìn)展非常緩慢。如果該問責(zé)的不問責(zé)，出臺(tái)再嚴(yán)厲的政策，也沒有多大意義。
　　即使如此，對(duì)明年的房價(jià)，筆者倒認(rèn)為，報(bào)復(fù)性反彈的可能不大，貨幣開始收緊，“十二五”開始產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的起航，都不容房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)綁架經(jīng)濟(jì)；特別是，1000萬套保障性住房的計(jì)劃，更是有可能成為抑制房價(jià)的利器。盡管，讓房價(jià)大幅下跌看來很難，但要說明年會(huì)報(bào)復(fù)性反彈，不過是被蛇咬了一口的條件反射。