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樓市異動傳遞了哪些信號
【來自：棗莊日報(bào) 點(diǎn)擊數(shù)：1544 更新：2008/4/14 8:49:33
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2008年的樓市，可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳、廣州、上海等地部分樓盤的價(jià)格松動后，京城樓市近來也悄現(xiàn)“一次性付全款八折”“買房送大禮”等“打折風(fēng)”。
相較于以往瘋漲且堅(jiān)挺的房價(jià)，近期開發(fā)商的一些降價(jià)“打折”行為，以及樓市的一些異動現(xiàn)象，是否意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)整已經(jīng)開始？記者對此進(jìn)行了調(diào)查。
“打折風(fēng)”漸起：“低開高走”促資金回籠
這一輪樓市“打折風(fēng)”中，萬科無疑是“動作”最大的一個(gè)。
從珠三角一路刮到長三角，萬科的“打折”，使得本是局部的調(diào)整呈現(xiàn)了擴(kuò)散態(tài)勢。盡管北京萬科有關(guān)人士一再表示“暫時(shí)沒有降價(jià)計(jì)劃”，但目前三個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)惠幅度卻是近幾年罕見的，僅萬科中糧假日風(fēng)景，一次性付款就可打九三折。
消失許久的送車位、贈裝修費(fèi)等多樣促銷方式也開始粉墨登場。“富力又一城”２００８年年初，就推出了“買房送５重大禮”的活動：免３％契稅、免１０年物業(yè)費(fèi)等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力，均價(jià)２萬多元的房子，每平方米可直降５０００多元。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)行打折或者贈送實(shí)物促銷的，多數(shù)是一些大的上市公司項(xiàng)目或老項(xiàng)目的尾盤。
“這段是政策敏感期，低開高走保險(xiǎn)一些，定高了容易把自己套住。”一樓盤項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人向記者表示，“我們現(xiàn)在給客戶的是優(yōu)惠，但不是降價(jià)，過了這陣，房子肯定還會漲。”
北京萬科有關(guān)人士告訴記者，項(xiàng)目如何定價(jià)主要是依據(jù)市場情況，對于萬科這樣項(xiàng)目較多的龍頭企業(yè)，資金流快進(jìn)快出是一個(gè)重要原則。
“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心的調(diào)查顯示，目前北京在售樓盤中約有七成多項(xiàng)目在打折銷售，打折幅度一般為九五折至九九折之間。這表明，北京樓市開始進(jìn)入高位調(diào)整期。
與開發(fā)商的一些暗自降價(jià)行為相反，樓市成交量持續(xù)著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年２月北京市二手房網(wǎng)上簽約套數(shù)僅為１００４套，相比１月份降幅超５０％，創(chuàng)下自去年７月實(shí)行存量房網(wǎng)上簽約以來的最低點(diǎn)。
“連續(xù)多次加息，再加上對第二套房的限制以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預(yù)期，北京樓市會變得有些理性�！敝袊鐣茖W(xué)院倪鵬飛研究員如是評價(jià)。
高價(jià)地頻“流拍”：開發(fā)商正視瘋狂拿地風(fēng)險(xiǎn)
進(jìn)入２００８年，曾經(jīng)一度瘋狂拿地、頻爭“地王”的開發(fā)商們，面對土地供應(yīng)，普遍顯現(xiàn)出“發(fā)蔫”癥狀。
�。痹拢溉眨c兩年前曾拍出２６億元“地王”的北京廣渠路３６號地僅一街之隔的廣渠路１５號地慘遭流標(biāo)。規(guī)劃總建筑面積６６萬平方米、被業(yè)內(nèi)認(rèn)為可能是新“地王”的朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)清河營村１號住宅用地開標(biāo)，因參加投標(biāo)的開發(fā)商不足３家也在去年底以流標(biāo)收場。
“真是太意外了�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰在得知拍賣結(jié)果后連連搖頭。在他看來，這些“絕版”地塊地段好，周圍的配套設(shè)施也已比較完善，“應(yīng)該拍個(gè)好價(jià)錢”。
土地市場連爆冷門的現(xiàn)象也在其他地方上演。去年底，廣州推出１２宗地塊，僅７家單位競價(jià)，最終２塊地流拍、５塊地以底價(jià)成交。南京地價(jià)近期也如同“過山車”般急速下墜，地處江寧區(qū)的一地塊以底價(jià)成交，樓面地價(jià)每平方米２０００元，而就在一個(gè)多月前，同板塊的成交土地樓面地價(jià)為每平方米４４４６元，降幅超過５０％。
“隨著政府打擊開發(fā)商囤地的力度越來越大，開發(fā)商開始正視大量拿地的風(fēng)險(xiǎn)。加之面臨信貸緊縮形勢，開發(fā)商資金鏈緊張，無疑是這些地塊流標(biāo)的最大原因�！北本⿴煼洞髮W(xué)董藩教授指出，土地價(jià)格過高，會嚴(yán)重透支未來的房地產(chǎn)價(jià)格。
與高價(jià)地“流拍”形成對比，是取得較多土地的企業(yè)對土地的有效利用不足。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《２００７上半年中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》披露，“上半年全國完成土地開發(fā)面積同比增長７．６％，增幅比２００６年同期回落２６．４個(gè)百分點(diǎn)，占待開發(fā)土地面積比重僅４０％�！�
國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，國家近期加強(qiáng)對閑置土地加大監(jiān)管，規(guī)定開發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
流動資金減少：開發(fā)商從未這樣缺錢
“今年中國房地產(chǎn)公司面臨著前所未有的融資艱難期�！保樱希龋现袊偛门耸偬寡裕@些困境包括：公司負(fù)債情況是否危急；同類住宅開發(fā)商之間競爭如何解決；面對保障性住房，自己的產(chǎn)品定位如何找準(zhǔn)市場需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應(yīng)對其對需求量的影響等。
記者在調(diào)查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來越明顯，很多中小房地產(chǎn)公司已經(jīng)不能獲得銀行授信，同時(shí)大公司的授信額度也被削減。
“去年的金融調(diào)控將開發(fā)商自有資金提高到了３５％，并且嚴(yán)格規(guī)定項(xiàng)目開發(fā)到中后期才能貸款。今年是國家１０年來首次執(zhí)行貨幣從緊政策，房地產(chǎn)流動資金已經(jīng)減少了５０％，我做這行１０多年了，從來沒有這樣缺錢�！本┏且淮笮头科蟮目偨�(jīng)理向記者訴說。
一些開發(fā)商反映，房地產(chǎn)業(yè)以前貸款充足時(shí)，投入的資金會產(chǎn)生好幾倍的乘數(shù)效應(yīng)，一筆貸款可以轉(zhuǎn)幾個(gè)項(xiàng)目。而今，傳統(tǒng)的銀行貸款之路難以走通，而國內(nèi)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)公司首發(fā)上市的嚴(yán)格審核，上市或增發(fā)融資也相當(dāng)困難。
“金融是房地產(chǎn)的‘血脈’，從緊的貨幣政策‘卡’住了房地產(chǎn)市場的‘咽喉’�！蹦暇┚W(wǎng)尚房地產(chǎn)公司總經(jīng)理胡光輝認(rèn)為，土地價(jià)格的降低最終也將傳導(dǎo)到一手房，因?yàn)榈貎r(jià)下跌會大幅減少成本。
破“以地生財(cái)”稅收格局 有望間接平抑房價(jià)
“政府針對房地產(chǎn)的本輪調(diào)控，表現(xiàn)出國家讓利于民的價(jià)值取向�！蹦暇┦蟹抗芫指本珠L郭宏定認(rèn)為，許多城市房地產(chǎn)稅收近年大幅增長，最極端的表現(xiàn)是去年“面粉貴過面包”現(xiàn)象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉(zhuǎn)地方“以地生財(cái)”的稅收格局，可以讓開發(fā)商瘋狂追逐土地價(jià)格的現(xiàn)象回歸理性。
記者在采訪中了解到，依托資本市場融資一直是上市房企大膽圈地的原動力，而ＩＰＯ融資后禁止買地的規(guī)定，意味著開發(fā)商只有加速開發(fā)已有項(xiàng)目，快速銷售回籠資金，然后用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現(xiàn)象可大大減少，有助于短期內(nèi)增加樓市供應(yīng)，進(jìn)而起到抑制房價(jià)的作用。
對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新動向，國務(wù)院發(fā)展研究中心的專家分析認(rèn)為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續(xù)多次加息，抑制了部分超前消費(fèi)和投資性購房需求；二是保障性住房建設(shè)力度加大和限價(jià)房計(jì)劃供應(yīng)量的增加，分流了部分購房需求；三是由于一些城市房價(jià)上漲過快，超過了購房者的承受能力。
在樓市異常波動的過程中，政府的力量不能“缺席”。專家認(rèn)為，政府“抓緊建立住房保障體系”的承諾實(shí)實(shí)在在，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由以往的“單純市場化改革”轉(zhuǎn)向市場與保障并行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群，改變消費(fèi)者被“強(qiáng)迫”購買高價(jià)房的狀況。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機(jī)制，逐步形成適度、多樣、梯次供應(yīng)和消費(fèi)模式，有計(jì)劃、有步驟地解決他們的住房問題。
２００８年國務(wù)院已明確將“抓緊建立住房保障體系”納入政府工作規(guī)劃中。顯然，房地產(chǎn)政策向住房保障傾斜，比爭論房價(jià)“拐點(diǎn)”是否到來更有價(jià)值，人們更期待一個(gè)平穩(wěn)理性的房地產(chǎn)市場的到來。
