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土地使用權(quán)評估
【點(diǎn)擊數(shù)：9943 更新：2007/12/3 17:02:40
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土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)價(jià)值的高低取決于土地使用權(quán)所能獲得的預(yù)期收益。土地使用權(quán)能否獲得預(yù)期收益，以及獲得多少預(yù)期收益，與承載土地使用權(quán)的具體宗地的位置，用途、規(guī)劃限制、相鄰關(guān)系等無不相關(guān)。在資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)是指某宗土地在特定條件下的使用權(quán)。而地價(jià)又是某宗土地的一定權(quán)利狀態(tài)在某一時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值。從這個(gè)意義上講，土地使用權(quán)的評估實(shí)際上是對土地資產(chǎn)的評估，在具體評估時(shí)必須充分考慮土地的用途、地理位置以及周圍環(huán)境等因素，而不是僅僅評估無形的土地使用權(quán)。因此，在這里，我們也把土地使用權(quán)評估稱作地產(chǎn)評估，用地產(chǎn)或土地代替土地使用權(quán)。
一、地產(chǎn)的分類
地產(chǎn)的價(jià)值與其具體用途、地理位置、可及程度、開發(fā)程度等有著密切的關(guān)系。為了便于把握影響地產(chǎn)價(jià)值因素，通常會按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將地產(chǎn)進(jìn)行分類，主要分類如下：
第一，按地產(chǎn)的用途分類，城市土地大臻被劃分為商業(yè)娛樂業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公共事業(yè)用地等。
第二，按土地的開發(fā)程度 或生熟程度分為生地、毛地和熟地。其中：1、生地是指已征用但尚未進(jìn)行“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地。2、毛地主要是指城市建成區(qū)內(nèi)已獲得出讓土地使用權(quán)，但尚未進(jìn)行房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)耐恋亍?、熟地是已獲得出讓土地使用權(quán)，并且完成了“三通一平”等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。
第三，按土地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地理位置劃分，城市土地可劃分為城市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、郊區(qū)等。在現(xiàn)實(shí)中這種分類形式通常是以土地的等級表現(xiàn)出來的，如城市一級地、二級地等。
二、地產(chǎn)的特征
對任何一類或一種資產(chǎn)進(jìn)行評估都必須首先了解這種資產(chǎn)的特點(diǎn)和特征。地產(chǎn)主要表現(xiàn)為其自然特性和社會經(jīng)濟(jì)特性兩個(gè)方面。
（一）土地的自然特性
土地的自然特性，是指土地作為自然物存在所具有的性質(zhì)。主要有：
1、土地面積有限性或非再生性。
2、位置固定性。
3、利用永續(xù)性。
（二）土地的社會經(jīng)濟(jì)特性
土地的社會經(jīng)濟(jì)特性，是土地作為人類社會經(jīng)濟(jì)資源所具有的特殊性質(zhì)，主要包括：
1、土地用途的多樣。
2、經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。
3、可壟斷性。
三、土地使用權(quán)評估的程序
土地使用權(quán)擁有者如系國有企業(yè)，因轉(zhuǎn)讓、入股等需要而進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)先經(jīng)其主管部門的同意，并向當(dāng)?shù)貒匈Y產(chǎn)行政管理部門申請立項(xiàng)，獲得立項(xiàng)批準(zhǔn)后，才能委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。如果國有企業(yè)只是為了解自己資產(chǎn)情況而要求評估并不一定要立項(xiàng)，非國有企業(yè)土地使用權(quán)的評估則不需要立項(xiàng)這個(gè)手續(xù)。
評估工作是從土地使用權(quán)擁有者與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)正式訂立委托合同書開始。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受土地使用權(quán)評估作價(jià)的委托后，即開始組織項(xiàng)目評估小組開展有關(guān)的評估工作。整個(gè)評估工作分為兩個(gè)部分，第一步是評估前的準(zhǔn)備工作；第二步是評估工作。
評估前的準(zhǔn)備工作包括：
1．收集有關(guān)的資料：被評估地塊的地級資料，城市規(guī)劃資料以及被評估地塊所處地段等級資料，被評估地塊的批租文件資料，地產(chǎn)市場成交實(shí)例資料，關(guān)于土地使用權(quán)出讓價(jià)格有關(guān)政策規(guī)定，地產(chǎn)市場供求雙方的情報(bào)等等。
2．現(xiàn)場勘查：地塊的面積、形狀和坡度；地質(zhì)水文條件；地上物與地下物的分布情況，地塊的經(jīng)濟(jì)地理情況等。
3．分析測算有關(guān)的數(shù)據(jù)：測算被評估地塊開發(fā)建設(shè)總成本，估算開發(fā)建設(shè)完成后能實(shí)現(xiàn)的市場銷售額及投資回收期，估算開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營投資盈利率，初步試算土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
四、影響土地使用權(quán)價(jià)格的因素
在評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)必須考慮影響土地價(jià)格的因素，這些因素有物理因素，經(jīng)濟(jì)因素，社會因素和政策因素。
1．物理因素有：面積、位置、地塊形狀、坡度、臨街面寬度、氣候水文的歷史狀況、自然景觀等。
2．經(jīng)濟(jì)因素有：當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況、生產(chǎn)技術(shù)水平、居民收入水平和儲蓄水平率、財(cái)政金融和物價(jià)狀況、市政設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的完備程度和質(zhì)量、城市發(fā)展規(guī)劃對被評估土地的影響、用地性質(zhì)、市場供求狀況。
3．社會因素有：人口發(fā)展趨勢、居民的教育狀況、社會福利制度、交易與收益的習(xí)慣、環(huán)境污染狀況等。
4．政策因素有：容積率現(xiàn)置等城市發(fā)展計(jì)劃與建筑法規(guī)、治安保衛(wèi)和消防能力、征用土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、原有建筑的拆遷費(fèi)與人員安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、中外合資企業(yè)直接配套的廠外道路、管線等公共設(shè)施應(yīng)分?jǐn)偟姆蓊~規(guī)定等。
五、土地使用權(quán)評估的原則
為了確保評估工作的順利進(jìn)行，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確，在土地使用權(quán)評估過程中應(yīng)當(dāng)遵循一定的原則。一般而言，土地使用權(quán)的價(jià)格的評估應(yīng)當(dāng)掌握以下的原則：
1．合法公正的原則
土地評估機(jī)構(gòu)是一種中介服務(wù)結(jié)構(gòu)，具有相應(yīng)的行業(yè)要求。由于其評估的結(jié)果將直接對當(dāng)事人起到參照的作用，有時(shí)甚至成為確定土地使用權(quán)價(jià)格的最終依據(jù)。這就要求評估機(jī)構(gòu)在評估工作中應(yīng)當(dāng)盡量客觀公正，其評估的結(jié)果能夠真實(shí)地反映土地使用權(quán)的價(jià)值。否則，土地使用權(quán)評估也就是喪失了其應(yīng)有的意義，土地評估機(jī)構(gòu)也就喪失了其存在的理由。為了保證評估結(jié)果的客觀公正，土地使用權(quán)的價(jià)格評估工作，首先要遵循合法的原則，即必須遵循我國有關(guān)土地管理的法規(guī)和資產(chǎn)評估的法規(guī)的規(guī)定。其次要力求公正，做到符合客觀實(shí)際，按照科學(xué)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評估方法和程序來評估。目前土地評估大量存在的問題就是評估機(jī)構(gòu)評估過程不客觀，過于考慮當(dāng)事人的主觀意愿因素。
2．有利于開發(fā)利用的原則
土地使用權(quán)出讓以及其出讓前的評估工作，應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，有利于擴(kuò)大土地開發(fā)、利用的廣度和提高土地開發(fā)、利用的強(qiáng)度，亦即土地使用權(quán)價(jià)格的評估工作要考慮到有利于土地的開發(fā)利用。
3．區(qū)別對待
土地使用權(quán)價(jià)格的評估，應(yīng)按照不同區(qū)域以及各塊土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和效用的大小來確定。例如上海的土地在市區(qū)分為六塊，郊區(qū)分為三塊。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)的價(jià)格是由多種因素決定的。土地是不動產(chǎn)，其價(jià)格當(dāng)然與其所處的地理環(huán)境息息相關(guān)，位于不同地理位置的土地當(dāng)然具有不同的價(jià)格。
4．最大使用效益的原則
同一塊土地由于用途的不同而取得經(jīng)濟(jì)效益就會不同，因此應(yīng)當(dāng)在服從城市規(guī)劃的前提下，選擇取得“最大使用效益”的用途或者項(xiàng)目評估其出讓價(jià)格。最大使用效益有時(shí)動態(tài)的、發(fā)展的，最大使用效益也不是一成不變的。這一項(xiàng)原則比較難掌握，要求評估機(jī)構(gòu)有較豐富的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對于相關(guān)的信息業(yè)要有很好的了解。
六、企業(yè)改制過程中土地評估應(yīng)當(dāng)注意的問題
在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評估方法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估時(shí)都有一些應(yīng)注意的事項(xiàng)。
1.現(xiàn)行市價(jià)法
由于影響土地使用權(quán)的價(jià)格的因素非常多，而許多參數(shù)又很難計(jì)算，因此采用現(xiàn)行市價(jià)法進(jìn)行評估比較簡單易行。現(xiàn)行市價(jià)法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一。但是在采用該方法進(jìn)行評估時(shí)也有一些問題需要加以注意。在進(jìn)行比較修正時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：
（1）比較案例與評估對象在客觀條件上一致，但價(jià)格內(nèi)涵不同，仍然要進(jìn)行修正。如評估對象的客觀開發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過程中，部分開發(fā)費(fèi)用已計(jì)入到其他資產(chǎn)中，因此評估價(jià)格內(nèi)涵為“三通一平”，此時(shí)就要對比較案例進(jìn)行修正。只有這樣才能保證市場比較法評估的價(jià)格內(nèi)涵與成本逼近法評估的價(jià)格內(nèi)涵的一致性。
�。�2）對土地面積大小要引起足夠的重視。由于企業(yè)改制中土地用地規(guī)模不一樣，對土地價(jià)格產(chǎn)生了很大的影響。對此，對土地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開發(fā)區(qū)內(nèi)土地估價(jià)的方法，將選擇的小土地實(shí)例價(jià)格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的土地價(jià)格。
�。�3）充分考慮土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃要求之間的差別，對土地利用的規(guī)劃條件，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚�。比較案例土地價(jià)格一般是根據(jù)最佳利用原則確定的，有時(shí)待估對象與比較案例的規(guī)劃條件一致，但待估地塊現(xiàn)狀沒有達(dá)到規(guī)劃條件，并且企業(yè)仍然按原來現(xiàn)狀利用，此時(shí)就應(yīng)該對比較案例進(jìn)行規(guī)劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現(xiàn)狀。
2．成本逼近法
成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一，采用該方法評估時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：
�。�1）必須重置征地費(fèi)。進(jìn)行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費(fèi)用的原值與評估時(shí)的差別很大。因此，在評估時(shí)必須按評估對象所在的位置重新估算征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)）的情況，而不能用征地原值，即估算估價(jià)期日的征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)）。
�。�2）仔細(xì)分析征地費(fèi)（或土地取得費(fèi)用）的情況。在企業(yè)改制工作中發(fā)現(xiàn)征地費(fèi)用的構(gòu)成以及征地標(biāo)準(zhǔn)差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項(xiàng)目不同有很大差別，一般都超過了國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但在應(yīng)用成本逼近法時(shí)，應(yīng)采用客觀費(fèi)用，而不是實(shí)際費(fèi)用。
�。�3）確定合理開發(fā)費(fèi)用。在確定開發(fā)費(fèi)時(shí)，不應(yīng)以實(shí)際的開發(fā)費(fèi)用為依據(jù)，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內(nèi)涵為依據(jù)。
